Nachhaltige Immobilien – Der Standard, der Wertsicherheit bedeutet

Nachhaltige Immobilien dienen der Wertsicherung und langfristigen Wertsteigerung einer Kapitalanlage. Mit der Ausrichtung an den Klimazielen wie Treibhausgasneutralität von Deutschland und der Europäischen Union werden die Anforderungen erfüllt, denen sich früher oder später alle Gebäudebesitzer stellen müssen. Auch Bewohner oder Nutzer von Immobilien können durch im Vergleich geringere Nebenkosten entlastet werden. Bleiben die Themen der politischen Unsicherheit, der unübersichtlichen Förderkulissen und last but not least der Wirtschaftlichkeit. Aussitzen ist keine Lösung: Lassen Sie sich beraten, verteilen Sie die Investition in die Immobilie auf mehrere Jahre und nehmen Sie – wo sinnvoll – die Förderprogramme in Anspruch. Sicher ist, dass langfristig die rechtlichen Verpflichtungen weiter zunehmen und damit die Kosten steigen werden. Machen Sie Ihre Immobilie fit für Ihre Kinder und Enkelkinder.

Was bedeutet Nachhaltigkeit?

Die Ausrichtung von Immobilien an den drei Eckpunkten des Nachhaltigkeitsbegriffes Wirtschaft, Ökologie und Soziales bestimmt zunehmend die Diskussion und die Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft. Stetig steigende Mietnebenkosten, CO2-Bepreisung sowie der gesellschaftliche Diskurs um das von der Bundesregierung vorgelegte Heizungsgesetz stehen stellvertretend für diese Eckpunkte. Zumindest unter Fachleuten besteht Einigkeit: Nachhaltige Immobilien bedeuten Wertsicherung sowie langfristige Wertsteigerung und damit Zukunftssicherheit einer Kapitalanlage. Nachhaltige Immobilien zeichnen sich innerhalb des gesamten Lebenszyklus durch Stiftung von ökologischem, sozialem und ökonomischem Nutzen bzw. der Vermeidung von Schaden aus.

Beispiel Ökologie: Hier kann der Nutzen in einem geringeren CO2-Fußabdruck bei der Errichtung, im Betrieb und beim Rückbau, etwa durch Recycling der Baustoffe, liegen.

Beispiel Wirtschaftlichkeit: Der zwei Jahre andauernde Ukraine-Krieg hat uns deutlich gemacht, wie abhängig wir bei der Energiebeschaffung von Dritten sind. Der Krieg der Hamas gegen Israel im Gaza-Streifen wird ebenfalls seine Auswirkungen auf Öl- und Gaspreise in Europa nach sich ziehen. Seit Jahren macht der Begriff der „Zweiten Miete“, und damit der rasanten Entwicklung der Nebenkosten, die auch sozialen Sprengstoff enthält, die Runde. Dabei ist nicht allein an Energieabhängigkeit und Heizkostenabrechnung zu denken, gefragt sind zusätzlich Anpassungsfähigkeit an die potenziell wechselnden Bedürfnisse der Nutzenden, Mobilitätskriterien oder Erreichbarkeit der Immobilie.

Zunehmend spielen auch die Widerstandsfähigkeit von Immobilien bezogen auf Extremwetterereignisse und die Folgen des Klimawandels eine Rolle. Mitte Juni 2023 warnte die deutsche Versicherungswirtschaft angesichts zunehmender klimabedingter Wetterextreme vor stark steigenden Beiträgen für Gebäudeversicherungen. Würden Klimaanpassungen nicht konsequent umgesetzt, könne es „allein infolge der Klimaschäden innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einer Verdopplung der Prämien“ kommen, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), Jörg Asmussen Mitte 2023. Betroffen wären Hausbesitzer, aber auch Mieter. Ein Teil der Versicherungswirtschaft hat bereits die Frage aufgeworfen, ob und in welchem Umfang klimabedingte Elementarschäden überhaupt noch versicherbar seien.

Beispiel Soziales: Die wachsenden Nebenkostenbelastungen setzen private Haushalte, gewerbliche Mieter und Eigentümer gleichermaßen unter Druck, und können zu sozialen Verwerfungen führen. Im Neubau und bei Bestandsimmobilien spielen zudem Gesundheitsaspekte wie eine gute Innenraumluft eine wichtige Rolle.

Die Liste dieser Beispiele lässt sich bezogen auf einzelne Immobilien ausgestalten und fortsetzen.

Warum Nachhaltigkeit das einzige Pferd ist, auf das Sie setzen können.

Nachhaltige Immobilien bedeuten Wertsicherung sowie langfristige Wertsteigerung und damit Zukunftssicherheit für Ihre Kapitalanlage.

Auch wenn es zunächst etwas überraschend klingt: Wertsicherung oder Wertsteigerung bedeutet zunächst grundsätzlich eine Minimierung von Risiken. Eigentümer von nicht nachhaltigen Immobilien und ihre Mieter sind einem höheren Risiko gegenüber Preisschwankungen bei Energie und anderen Ressourcen ausgesetzt. Vor diesem Hintergrund macht die Ausrichtung der Energieversorgung einer Immobilie auf erneuerbaren Energiequellen und nicht auf fossilen Energieträgern, sprich Erdgas oder Erdöl, Sinn. So wird eine Abhängigkeit von Importen aus dem Ausland größtenteils vermieden. Aufgrund der Vielzahl der möglichen Lösungen im Bestand und beim Neubau sollte mit dem Einstieg in die Planung eine energetische Bestandsanalyse durchgeführt werden.

Nachhaltige Immobilien zeichnen sich weiter durch eine höhere Widerstandsfähigkeit gegen Naturkatastrophen, Extremwetterereignissen und damit den Folgen des menschengemachten Klimawandels aus. Gerade bei Neubauten sollte dies in der Planung bereits berücksichtigt werden, gleiches gilt bei anstehenden Sanierungen. Durch standortangepasste Vorbeugemaßnahmen, beispielsweise die richtige Dachform, -ausrichtung oder spezielle Dachziegel, können Sturmschäden vorgebeugt werden. Um die Immobilie gegen Regenfälle zu schützen, können Sickergruben und Wasserrückhaltebecken oder Rückstauklappen in der Kanalisation helfen. Auch Gründächer, Zisternen und Regentonnen sind Schutzmaßnahmen. Im Vorfeld ist eine Standortbewertung hilfreich, um die lokalen Besonderheiten und Risiken der Immobilie zu identifizieren.

Durch nachhaltige Immobilien ist zudem eine höhere Zufriedenheit von Mietern, etwa durch akzeptable Nebenkosten oder durch eine bessere Innenraumluftqualität, zu erwarten. Die gesteigerte Lebensqualität der Mieterschaft führt i.d.R. zu einer Bindung, weniger Fluktuation und damit zu weniger Leerständen. Dies gilt nicht nur bei Wohnimmobilien, sondern auch bei Einzelhandelsimmobilien, bei denen bei zunehmendem Angebot auch eine kurze Nebenkostenabrechnung eine wesentliche Rolle einnimmt. Bei der Neu- und Wiedervermietung spielt eine nachhaltige Materialwahl eine entscheidende Rolle. Beispiele sind Lehmputzwände, natürliche Dämmmaterialien sowie der Einsatz von Holz und anderen nachwachsenden Baustoffen im Wohnungsbau. Mit zunehmendem Angebot nachhaltiger Büroimmobilien und steigender Homeoffice-Quote wächst auch der Druck auf die Bestandsimmobilien und ihre Eigentümer und Mieter. Beim Wettbewerb um qualifizierte Kräfte sind für Unternehmen moderne energieeffiziente Arbeitsplätze, die moderne Arbeitsformen wie Desksharing erlauben, ein nicht zu unterschätzender Faktor. Ein Blick auf die Büroflächen- und Bürostandortentwicklung der letzten vier Dekaden verdeutlicht auch, dass der Markt „immer weiter gebaut hat“ und sukzessive die Büroflächen mit Ausstattungs- und Standortnachteilen „vom Markt gegangen sind“. Der zunehmende Stellenwert der Nachhaltigkeit löst hier kein neues Erdbeben aus, sondern ist ein weiterer und starker Treiber dieser Entwicklung.

Auch andere Aspekte sind wichtig bezogen auf die Wertstabilität bzw. Wertsteigerung einer Immobilie. Wird z.B. der demografische Wandel betrachtet, ist es sehr hilfreich, die Immobilie barrierefrei zu gestalten. Außerdem ist Elektromobilität in Form von Ladestellen zu berücksichtigen. Eine intelligente und vor allem frühzeitige Planung sowie die Berücksichtigung von Lastmanagementsystemen können Schutz vor hohen Investitionen in Netzinstallationen bieten (vgl. e-mobil BW GmbH, 2019). Auch rechtliche Fragen sollten frühzeitig beantwortet werden.

Grundsätzlich gilt bereits heute, dass ein potenzieller Verkauf von nachhaltigen Immobilien leichter ist und regelmäßig höhere Einnahmen erzielt werden können. Bei der Wohnimmobilie kann als Beispiel der Energieausweis herangezogen werden, der dem Käufer einerseits als Maßstab für die Zukunftssicherheit der Immobilie gilt, ihn seine Nebenkostenbelastung einschätzen lässt oder auch auf einen möglichen Investitionsbedarf hinweist. Auf der Finanzierungsseite sind nicht allein die Fördermöglichkeiten bis hin zu vergünstigten Krediten zu beachten – zukünftig werden Banken bei Krediten den energetischen und investiven Stand einer Immobilie noch stärker bei ihren Konditionen einpreisen. Auch bieten nachhaltige Immobilien Schutz vor (strengeren) regulatorischen Vorschriften und Anforderungen. Ein Blick in die Wissenschaft: Um mit konkreten Zahlen nachzuweisen, ob nachhaltige Immobilien Zukunftssicherheit bedeuten, entwickelte die Universität Zürich zusammen mit Praxisakteuren den CCRS-Economic Sustainability Indicator (ESI). Dieser bildet den Wertverlust in Bezug auf langfristige Entwicklungen ab. Heutige Bewertungsmaßstäbe werden um eine Erfassung von Objektrisiken mit einem Zeithorizont von zw. 10 und 40 Jahren erweitert. Nicht berücksichtigte Nachhaltigkeitsaspekte zeigen sich so in einem Werteverlust um bis zu ca. 15 %. (vgl. Meins/ Burkhard, 2009).

Was gibt es für (zukünftige) Anforderungen an eine Immobilie?

Die Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland mit 2045 und die der Europäischen Union mit 2050 scheinen noch sehr weit weg. Investoren, welche die restliche Zeit mit Warten verbringen, werden früher oder später mit hohen Investitionssummen konfrontiert sowie sich zuspitzenden strengeren Vorschriften. Gegebenenfalls kommen noch Fachkräftemangel, fehlende oder nicht ausreichende Förderprogramme dazu.

Ein Beispiel: Durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) sind Eigentümer zusätzlich über die Jahre mit CO2-Abgaben belastet. Seit Anfang des Jahres wird eine CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl zwischen Mietenden und Vermietenden aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand einer Immobilie ist, desto höher ist der Anteil für Vermieter. Bei Nichtwohngebäuden ist die Aufteilung 50-50. Es soll jedoch bis 2025 ein Stufenmodell entwickelt werden.

Bei Wohnimmobilien liegt bereits ein Stufenmodell über die Verteilung der Abgabe zwischen Mietenden und Vermietenden vor (s. Abb.1; vgl. BMWSB, 2022). Der CO2-Preis steigt dabei im Laufe der Jahre. 2023 liegt der Preis bei 30 Euro pro Tonne CO2, 2026 zwischen 55-65 Euro. (vgl. BMJ, 2022) In der Schweiz liegt der CO2-Preis im Vergleich deutlich höher (im Jahr 2023 bei ca. 120 Euro pro Tonne CO2) und in Schweden bei 115 Euro (vgl. WEKA Industrie Medien GmbH, 2023).

Die CO2-Abgabe liegt in Deutschland derzeit bei Öl bei acht Cent pro Liter, bei Gas bei 0,55 Cent pro Kilowattstunde. Wird ein 4-Personen-Haushalt mit einem Jahresbedarf von 200.000 Kilowattstunden angenommen, liegt die CO2-Abgabe bei 110 Euro. 2026 bereits über 200 Euro. Nach dem Stufenmodell wird dieser Preis seit diesem Jahr auch auf Vermietende verteilt. Forscher gehen von einem CO2-Preis von 200-300 Euro pro Tonne CO2 im Jahr 2030 und im Jahr 2040 sogar von 400 Euro aus. (vgl. zdf.de, 2023).

Zur Berechnung der Aufteilung der CO2-Kosten hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz ein Online-Tool eingerichtet. Sie finden es unter: https://co2kostenaufteilung.bmwk.de/.

Blickt man auf die Ebene der Europäischen Union, ist v.a. der Entwurf einer EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) interessant. Es wird durch die EU gar von einer „Sanierungspflicht“ gesprochen. Konkret ist in der EPBD die Sprache von einer Energieeffizienzklasse „E“, welche Wohngebäude bis 2030 erreichen sollen (vgl. haufe.de, 2023). 2033 ist dann bereits Energieeffizienzklasse „D“ vorgesehen (vgl. ebd.).

Längst haben auch Investoren die langfristige Wertsicherung und Wertsteigerung von nachhaltigen Immobilien erkannt. Für sie zählen neben diesen Aspekten auch die Außenwirkung, insbesondere die soziale Verantwortung, die Verbesserung von Geschäftsbeziehungen sowie die Finanzierungs- und Investitionssicherheit. Sie wollen mit nachhaltigen Immobilien ihre Wettbewerbsposition sichern und ausbauen, und stärker (institutionelle) Anleger ansprechen, die sich auch im europäischen Standortvergleich an Kriterien wie der EU-Taxonomie und den damit verbundenen Anforderungen orientieren: Anleger setzen auf grüne Fonds! Die EU-Taxonomie bietet hier eine Transparenz bezüglich der Bewertung von Nachhaltigkeit. Europaweit wächst der Markt für nachhaltige und zertifizierte Immobilien. Für Investoren, Kommunen sowie Gewerbeimmobilienbesitzer bedeutet eine Zertifizierung vor allem Sicherheit. Durch eine genaue Dokumentation und Prüfung der Aspekte kann durch eine Zertifizierung (bspw. das DGNB-Zertifikat), die Immobilie transparent bzgl. ihrer Nachhaltigkeit gemacht werden. Außer der Dokumentations- und Investitionssicherheit dienen diese Zertifizierungen auch der Qualitätssicherung.

Die Regulierungen auf Bundes- und EU-Ebene werden zunehmen, um die gesetzten Klimaziele zu erreichen. Bereits heute müssen die Vorbereitungen für Maßnahmen getroffen werden, um Immobilien zukunftssicher und nachhaltig zu sanieren. Das Ganze geht aber nicht zum Nulltarif, weshalb viele noch schwanken zwischen der Einsicht, als Immobilieneigentümer „Geld in die Hand nehmen zu müssen“, und der Unsicherheit, ob und wann sich der Aufwand lohnen kann. Größere Player auf dem Immobilienmarkt haben Stäbe oder Fachabteilungen, die sich mit dem neuen Thema „Nachhaltigkeit der Immobilie“ schon länger auseinandersetzen, auch Eigentümer von Einzelimmobilien oder kleineren Portfolios arbeiten sich ins Thema ein.

Was gilt es zu beachten?

Zuerst ist wichtig, den Immobilienbestand zu kennen. Dazu gehören:

• Energieeffizienzklasse
• Heizanlage
• Energieträger
• allgemeiner energetischer Zustand der Immobilie.

Um die Risiken der Immobilie bezogen auf den Standort zu ermitteln, kann eine ergänzende Standortanalyse hilfreich sein, die auch das Marktumfeld beleuchtet. Im zweiten Schritt gilt es dann die notwendigen Sanierungsmaßnahmen näher abzugrenzen und einen individuellen Sanierungsfahrplan aufzustellen. Es ist in diesem Zuge auch empfehlenswert, einen Investitionsplan aufzusetzen, um die notwendigen Investitionen und Maßnahmen (etwa nach Gewerken oder Jahresscheiben) zu verteilen. Der Kapitalmarkt honoriert einzelne Klimaschutz-Maßnahmen. Gegebenenfalls werden Ihnen Finanzierungen zu besseren Konditionen angeboten, wenn Sie notwendige nachhaltige Sanierungsmaßnahmen durchführen.

Fördermöglichkeiten, beispielsweise im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), bestehen. So fördert das Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) mit der Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude eine energetische Beratung durch qualifizierte Experten (vgl. Bafa, 2023). Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes, das ab 2024 in Kraft ist, werden Sanierungsmaßnahmen am Gebäude sowie ein Heizungstausch förderfähig (vgl. BMWK, 2023a). Außerdem sind zinsverbilligte Kredite für Eigentümer vorgesehen (vgl. ebd.). Auch werden Wärmedämmung, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage steuerlich gefördert (vgl. BMWK, 2023b). Eine energetische Baubegleitung darf z.B. zu 50% abgesetzt werden (vgl. ebd.).

Bestandshalter sowie Investoren können mithilfe von Dekarbonisierungspfaden bspw. nach dem CRREM-Tool (Carbon Risk Real Estate Monitor) den Stranding Zeitpunkt ihrer Immobilie, bezogen auf das Pariser Klimaziel von 1,5 Grad, ermitteln. Der Stranding Zeitpunkt gibt Auskunft darüber, ab wann eine Immobilie von Wertverlusten oder dem Totalverlust betroffen ist.

Am Ende geht es bei allen rationalen Kriterien bei Immobilien auch ums Bauchgefühl: Sie beruhigen Ihr Gewissen, indem Sie mit Ihrem Gebäudebestand sich Ihrer gesellschaftlichen Verantwortung, die auch künftige Generationen betrifft, stellen. Nachhaltige Immobilien leisten einen Beitrag zum Schutz unseres Planeten. Wenn Sie nach all den Anforderungen und Informationen nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, steht Ihnen die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH gerne beratend zur Seite.

Lea Hagenlocher, Nachhaltigkeitsbeauftrage der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH

lea.hagenlocher@wuestenrot.de | +49 7141 16-757238

Ludwigsburg, 7. März 2024

Fotonachweis

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Quelle

GMAG Das Magazin, Nr. 109, 12/2023

Die W&W-Gruppe

1999 aus dem Zusammenschluss der beiden Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, entwickelt und vermittelt die W&W-Gruppe heute die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Sie verbindet die Geschäftsfelder Wohnen und Versichern mit den digitalen Initiativen der W&W brandpool und bietet auf diese Weise Kundinnen und Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihnen passt. Dabei setzt die W&W-Gruppe auf den Omnikanalvertrieb, der von eigenen Außendiensten über Kooperations- und Partnervertriebe sowie Makleraktivitäten bis hin zu digitalen Initiativen reicht. Für den börsennotierten Konzern mit Sitz in Kornwestheim arbeiten derzeit rund 13.000 Menschen im Innen- und Außendienst.

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH

Als überregional tätige Immobilienexpertin der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe liegen die Kernkompetenzen der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH (WHS) in den Bereichen Wohn- und Gewerbebau, Projektmanagement, Städtebauliche Beratungen und Immobilienmanagement. Seit 1949 hat die WHS bundesweit mehr als 24.750 Häuser und Wohnungen erstellt, rund 460 Sanierungsgebiete in mehr als 265 Städten und Gemeinden betreut und verwaltet derzeit rund 7.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die WHS ist mit rund 170 Mitarbeitern am Hauptsitz in Ludwigsburg sowie durch Geschäftsstellen in den Ballungsräumen Dresden, Frankfurt am Main, Hannover, Karlsruhe, Köln, Bad Homburg v.d.Höhe und München aktiv.